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地产地产国务院办公厅促进房地产市场平稳健康发展的通知点评利空仍有接踵而至可能下调行业投资评级

2019-08-16 18:58:27来源:励志吧0次阅读

地产:地产 《国务院办公厅促进房地产市场平稳健康发展的通知》点评 利空仍有接踵而至可能 下调行业投资评级 2010-01-11 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

事项:

2010年1月10日,为进一步加强房地产市场调控,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“通知”)。

评论:

“通知”旨在遏制房价过快上涨,内容符合我们预期09年12月中旬以来,我们在路演、晨会交流中反复强调:房地产市场调控“组合拳”将会继续出击。此次国务院出台的“通知”,涉及对楼市供、需面及开发商资金链等方面的调控,符合我们之前的预期。“增加供应”——政府难有所为,唯有重新从严执行“90/70”政策,这将约束开发商自主经营“通知”提到要增加普通商品房的供应(保障性住房与商品房没有交集,在抑制商品房价格方面影响轻微,我们在以前的报告中有过分析,这里不再讨论),我们认为在市场经济条件下,商品房的供给是由开发商根据其对未来房地产市场的预期决定,政府一方面要遏制房价、打击投资投机性需求,一方面又指望开发商加大供应,我们认为这将难以实现,政府能当前能做的,唯有从严执行“90/70”政策,影响商品房的供应结构,这将约束开发商根据市场需求自主进行产品规划和定位,造成开发商产品同质化,并对其营销环节造成负面影响,但“90/70”政策从严执行将会造成大户型商品房的稀缺,反而有可能推高大户型商品住宅的价格。“通知”的核心思想是抑制“商品房过度消费”,打击投资和投机性需求“通知”主要从四个方面抑制需求:

(1)二套房贷首付不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。“通知”提出二套房贷首付不得低于40%,并明确了政策实施的范围,即:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)。“第二套房”的定义以家庭为单位,能有效限制目前市场上普遍存在的,以家庭不同成员名义申请优惠住房贷款进行房地产投资的行为。

(2)防范信贷资金违规进入房地产市场。

( )加强跨境投融资活动的监控,防止境外“热钱”冲击我国市场。为抑制境外投资性需求对中国房地产市场的冲击,我们认为“限外令”可能将被重申。“限外令”指的是2006年7月,国家建设部等六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,“限外令”规定“在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房,不得购买非自用、非自住商品房”、“在境内没有设立分支、代表机构的境外机构,不得购买商品房”等规定限制境外个人对中国房地产市场的投资行为。但是从去年以来,各城市在“限外”方面均有放松,以广东省为例:09年 月,广东省率先取消了住宅“限外令”,11月深圳取消了商业地产的“限外令”。我们认为,本“通知”将使许多城市在09年放宽的“限外令”重新被收紧。

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